* 商业地产中淘金的最佳时机 *

March 31, 2008叶臻荣

 

因为通货膨胀和经济衰退的影响, 联储局再度大幅降息。地产贷款利率直接受到10年公债影响, 10年公债的利率还受供需关系的左右。因此一系列的降息行为对地产贷款不会产生即刻有效的作用。30年地产贷款利率仍波动在5.8~6.5%左右,降息期间一度微微上扬。而真正受益的是短期贷款利率, 而商业贷款的期限多数为1015年的短期行为。所以, 近期商业贷款利率一路降到5.6%左右, 10年里最低的。现在有眼光的投资者已转向商业地产的投资, 包括多单位公寓楼, 仓库, 餐馆和购物中心等。

 

比如仓库的市场, 因为缺乏新的仓库用地项目的完成, 然而租赁仓库的需求仍然很强烈。在2007年底的报告中, 在洛杉矶的南部的空租率为2.7%; Colliers2007年第4季度的报告中, 在洛杉矶中心以及Commerce, Vernon一带, 租价从$0.65/sq升到$0.77/sq, 仅第4季度租出去的地方共828,400 SQF, 空租率低于3%。在洛杉矶和Long Beach 的港口,更是运输仓储的繁忙市场。因有一些地区代理商从大的仓库转到中型的仓库,所以10000-25000sqf 的仓库更受青睐。投资者除了本地人也有部分来自其他不同国家。同样在多单位的公寓楼( Apartment),在这两年来的出租率很高,由于部分屋主失去房屋而变成租客,更增加了投资者的信心。

 

商业屋主因各种原因出售物业, 1031交换, 折旧和税务上需要, 破产, 遗产, 迟付款, 管理不善等原因, 现在市场上出售价一般都可议价。因为商业投资的买卖程序较复杂,尤其在贷款上的多样性和灵活性,很多时候需要屋主帮助贷款给买家,如果在Finance上取得优势,会让你的利益加倍,这需要很强的谈判能力,当然通常需要有经验的地产经纪代理完成整个交易。而现在的客观经济环境和政府的政策,更利于商业Finance的运作。

 

看整个商业地产的投资环境中,无论联储局的减息利好,本地租赁市场的支持,还是部分投资者的信心和外来投资者的参与,从出售价格的弹性到贷款的灵活性,现在是最好的进场时机。在洛杉矶人口和商业密集的地方,无论是多单位的Apartment,还是1-2百万的商业地产,都有他的投资价值。无论短期和中长期的投资,都有它的灵活性,有的简单装修2-3个月转售;有的低价买进之后从新贷款现金拿出又投资由能合理合法避税;有的留住并好好管理,保证有长期现金收入,等下一个周期再出售。当你选择了最好的时机进场就会有出手的好时机等待你,只要你有眼光和胆量,就有可能获得可观的回报。

 

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